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律师随笔

所有权能否足以排除强制执行权

2017-11-07

     【案情】

       原告系房地产开发建设单位,2011年与被告张某签订《房地产买卖合同》及补充协议,约定付款方式为“首付+按揭贷款”,并在房产管理局备案登记。之后,张某按约支付了房款,原告也交付了房屋,张某已合法占有并使用该房屋,但未办理过户登记手续。2014年11月24日,原告对上述房屋进行不动产初始登记,并取得房屋所有权证。被告刘某与张某系借款纠纷,在调解书生效张某拒履行还款义务后,刘某向法院申请执行,法院于2014年10月16日续行查封上述房屋,并于2015年7月11日作出执行裁定书,拍卖上述房产,原告提出执行异议之诉。

     【分歧】

      本案的争议焦点是:原告对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。

      第一种意见认为,虽然买受人与开发商之间存在合法的商品房买卖合同关系,且已实际占有房屋,但终因未履行房屋过户登记手续,不动产有权变动的目的无法实现,这就是因登记公示而产生的绝对排他效力。开发商对房屋享有的是所有权,系足以排除强制执行的权利

      第二种意见认为,根据相关司法解释的规定,买受人享有事实物权,开发商作为出卖人,不能以登记对抗买受人的事实物权。

     【高辉律师解析】

      笔者同意第二种意见,理由是:

      第一,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称执行规定)第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。即符合上述条件的买受人享有事实物权,而作为出卖人的不动产登记权人不能以登记对抗买受人的事实物权。

      第二,事实物权作为真实的物权权利应得到保护。权利人对物权的取得,必须符合社会的公平正义观念和社会的整体秩序。只有权利支配状态和利益归属一致时,才能说该物权归属是正当的。当客观事实与登记的事实不一致时,真实的物权权利应当得到法律的肯定和维护。

      第三,执行规定赋予的对买受人事实物权的保护蕴含了物权法的法理理念。

      首先,对事实物权的保护符合物权法关于登记效力的例外情形不动产登记的一个重要效力就是权利的正确性推定效力。根据这种推定,凡是符合法定公示形式的物权对于社会公众而言,就是权属正确的物权。他人信赖这种形式所取得的物权应受到法律的保护。其意义在于维护不动产登记的公信力,保护信赖不动产登记的交易人的利益。但这种效力是法律上的推定,并非绝对不能推翻。物权法第十九条规定:权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。由此可以看出,我国物权法仅赋予不动产登记权利推定的效力,在有相反证据足以推翻登记的情形下,仍以实际权利人为准。即原则不动产的所有权依据不动产登记簿来确认和保护,但是,如果不动产的占有人另有相反证据的除外。这里的相反证据,指的是有足够的证据表明实际权利人与登记权利人不一致。而房屋买受人已经付清全部价款、实际占有房屋、非因自身原因导致没有办理房屋所有权登记,应属于相反证据的一种情形。笔者认为,执行规定对事实物权的保护符合物权法关于登记效力的例外情形

      其次,法律事实与客观事实的利益衡平。不动产登记制度从法律上确认了不动产物权变动的登记生效效力和不动产的公信效力,但这一制度虽有保障交易的动的安全的作用,也有损害有权的静的安全的危险不动产登记效力,只是在法律上推定不动产物权的一种存在状态,而如果存在反证证明了事实的权利状态与法律事实的权利状态不一致的情况下,否认客观事实权利,将会使真正的权利人得不到法律的救济。法律公平是建立在客观公平的基础上的,出于法律事实与客观真实的利益衡平,在能够证明客观事实真实存在的条件下,法律事实将不能对抗和否定客观事实,即真正物权人的权利应当得到法律的确认及保护。

      综上所述,本案中,根据合同履行情况、不动产实际占有状态、未履行变更登记手续原因等因素,在执行异议之诉案件中,适用执行规定,有利于维护真正权利人的合法权益。

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